Co do postawienia nowego domu w miejsce poprzedniego. Aby możliwe było postawienie nowego budynku w miejscu starego – mimo że ten ostatni stoi tam wiele lat – do procedury budowlanej będą musiały być zastosowane przepisy obowiązujące obecnie. Konieczne jest także wyburzenie obiektu dobudowanego do istniejącego. Brak odniesienia do nakazu lub jego zignorowanie niesie za sobą konsekwencje w dziedzinie zarówno prawa administracyjnego, jak i prawa karnego. Wątpliwości co do konieczności posiadania pozwolenia na rozbiórkę dotyczą likwidacji ścianki działowej. Równolegle, wraz z dojrzewaniem polskiego rynku starzeją się jego zasoby, a wielu deweloperów staje przed dylematem – jaką przyjąć strategię dla biurowców, które lata świetności mają już za sobą. Wyburzenie ściany nośnej – tutaj należy być delikatnym, aby przy wyburzaniu nie uszkodzić ścian sąsiadujących ze ścianą nośną. Wyburzenie ściany nośnej cennik. Biorąc pod uwagę różne rejony Polski, koszt wyburzenia ściany nośnej z cegły, oscyluje w okolicach od 100 do 120 zł za m 2 brutto. Najdrożej jest w Warszawie. Może się jednak okazać, że postawienie domu według zakupionego projektu, czy każdego innego nie jest takie proste. Szczególnie gdy teren działki jest nierówny – co kilka metrów wyczuwa się i widzi spadek poziomu, kiedy indziej znów pagórki, czy rowy i jest konieczność wyrównania terenu. Ponieważ wyburzenie budynku pod nową inwestycję niesie ze sobą wiele konsekwencji podatkowych, to warto je znać. Dzięki temu możliwe będzie właściwe rozpoznanie skutków podatkowych fizycznej likwidacji nieruchomości zarówno jako środka trwałego tj. dla celów podatku dochodowego CIT oraz jako obiektu budowlanego, a więc dla celu . W piętrowym domu z lat 70. przeprowadzono generalny remont. Wcześniej w budynku można było urządzić dwa mieszkania, kuchnie i niewielkie łazienki były na parterze i na piętrze. Po zmianach pokoje na parterze miały tworzyć częściowo otwartą przestrzeń. Kuchnia na górze przestała być potrzebna - jej miejsce zajęła duża łazienka (w zasadzie pokój kąpielowy), zaplanowano też gabinet. W czasie prac trzy pokoje na parterze połączono, otwierając je na siebie. Wymagało to rozebrania fragmentów dwóch ścian nośnych (choć jedna podpierała tylko ścianę górnej kondygnacji). Konieczne były zatem podciągi, które przejęły obciążenia wcześniej przenoszone przez mury. Zlikwidowano dwoje wewnętrznych drzwi. Zamiast okna i wąskiego wyjścia na ogródek pojawiły się wygodniejsze, dwuskrzydłowe drzwi z doświetlem. Na piętrze układ pomieszczeń i ich przeznaczenie zmieniono mocniej. Oznaczało to rozebranie kilku ścian i dostawienie w innych miejscach lekkich ścianek szkieletowych. Tu także zamurowano niektóre drzwi, gdzie indziej przebijając otwór na nowe. Korzystanie z separatora Festool CT CT-VA-20 Separator przeznaczony do współpracy z odkurzaczami Festool CT (CT 26/36/48). Urządzenie nadaje się nawet do pracy w miejscach o bardzo dużym zapyleniu. Separator CT CT-VA-20 służy do odsysania wszelkiego rodzaju pyłów, wiórów, a nawet drobnego gruzu powstających przy szlifowaniu, cięciu czy bruzdowaniu. Ściany wewnątrz domu - nośne i działowe W środku domu mamy dwa rodzaje ścian: nośne i działowe. Ściana nośna jest elementem konstrukcji budynku odpowiedzialnym za przenoszenie obciążeń z dachu, stropu, ścian wyższych kondygnacji na fundamenty, ewentualnie inne elementy konstrukcyjne. Ściana działowa to przegroda wewnętrzna, która po prostu oddziela pomieszczenia. Nie pełni funkcji konstrukcyjnej, przenosi jedynie ciężar własny i zamocowanych na niej elementów. Z pewnością działową jest każda lekka ścianka szkieletowa. W przypadku ścian murowanych, na rodzaj (funkcję) może wskazywać grubość przegrody - działowe razem z tynkiem mają 10-16 cm, grubość nośnych przekracza 20 cm. Ściany działowe można usuwać bez żadnych formalności, ale murowanych - szczególnie w starszych budynkach - lepiej nie ruszać bez uprzedniej konsultacji z architektem lub konstruktorem. Może się bowiem zdarzyć, że murowana ściana działowa podpiera taką samą przegrodę na wyższej kondygnacji i wtedy absolutnie nie wolno jej tak po prostu rozebrać. O niespodzianki nietrudno w lokalach odbudowywanych i dzielonych na mniejsze w pierwszych latach po wojnie. Dostawiane z potrzeby chwili ścianki działowe mogą opierać się na stropie, podpartym od dołu inną ścianą działową - jeśli ją rozbierzemy, katastrofa budowlana gotowa. Przeczytaj Może cię zainteresować Dowiedz się więcej + Pokaż więcej Równie ryzykowne może być wyburzenie murowanej ściany, teoretycznie tylko działowej, w przedwojennym budynku ze stropami Kleina. W tym rozwiązaniu ścianki wznoszono pod i na szynach/stalowych belkach, będących elementami stropów. Usunięcie przegrody może prowadzić do wygięcia stropu, a nawet jego częściowego zawalenia. Wyburzenie ściany nośnej to, w myśl prawa budowlanego, przebudowa, a tę należy zgłosić w urzędzie. Niezbędny będzie przygotowany przez uprawnionego konstruktora projekt budowlany. Ścianę konstrukcyjną zastępuje się podciągiem - specjalnie zaprojektowaną belką, która podpiera strop i przejmuje obciążenia pierwotnie przenoszone przez mur. Podciąg opiera się na betonowych poduszkach, projekt może dopuszczać również kilka warstw pełnej cegły. Jeśli obciążenia, które przenosi na ściany w miejscu oparcia są zbyt duże, stawia się go na stalowych lub żelbetowych filarach. Szerokość wyburzenia zazwyczaj nie przekracza 5 m. Podciągi opiera się na przygotowanych wcześniej betonowych poduszkach (fot. po lewej) albo filarach z żelbetu (fot. po prawej) lub stali. Korzystanie ze szlifierki Festool DSC AGC 18 Szlifierka Festool DSC AGC 18 to poręczna i stosunkowo lekka szlifierka akumulatorowa o maksymalnej średnicy tarczy 125 mm. Wyburzamy ścianę działową Zaczynamy od ustalenia, czy w przeznaczonym do usunięcia murze biegną rury, instalacja elektryczna bądź przewody wentylacyjne. Fragmentu ściany z kanałami wentylacyjnymi nie można usuwać, w przypadku instalacji należy zaplanować zmianę ich przebiegu. Oczywiście, prace prowadzi się przy odłączonych mediach. Jeśli posadzka nie będzie wymieniana, trzeba ją zabezpieczyć. Folia i karton nie stanowią wystarczającej ochrony przed spadającym gruzem, dlatego zaleca się wykorzystanie płyt drewnopochodnych. Gruz, w zależności od możliwości, wynosi się albo usuwa przez okno. Najlepiej, gdy trafia wprost do podstawionego kontenera - na parterze można użyć drewnianej pochylni, na wyższych kondygnacjach sprawdzi się zsyp segmentowy. Rozbiórkę ściany murowanej zaczyna się od wykucia jednej cegły czy pustaka spod samego stropu, w środku jej długości. Można to zrobić młotkiem i przecinakiem bądź młotowiertarką. Urządzeniami z udarem trzeba posługiwać się ostrożnie, żeby nie uszkodzić przegród, których nie planujemy wyburzać. Następnie poszerza się uzyskany otwór, po czym - cegła po cegle - zdejmuje kolejne warstwy. To metoda czasochłonna, ale najbezpieczniejsza. Po oczyszczeniu pełne cegły da się ponownie wykorzystać. Warto wiedzieć, że murowane ściany działowe wznoszono jako samonośne, albo (jeśli były cienkie, z cegły stawianej na sztorc) zbrojono je prętami lub płaskownikami, umieszczanymi w co 3-4 spoinie poziomej. Zazwyczaj, ze względu na małą wytrzymałość zaprawy, szczególnie wapiennej, rozbiera się je łatwo. Dobrze zespojonego z murem tynku nie skuwa się przed rozbiórką, jeśli odpada, lepiej go usunąć, żeby ograniczyć pylenie. Z tego samego powodu skuwany tynk zwilża się przed rozpoczęciem prac. Murowane ściany działowe powinny być połączone z sąsiednimi za pomocą kotew stalowych, albo na tzw. strzępia zazębione (przewiązanie cegieł z obu ścian w kolejnych warstwach). W czasie rozbiórki kotwy odcina się, zaś cegły wiążące przycina do płaszczyzny ściany, która zostaje. Demontaż lekkiej ścianki szkieletowej z płyt gipsowo-kartonowych jest prostszy. Płyty nacina się wyrzynarką lub piłą elektryczną wzdłuż profili pionowych i w poziomie - przy podłodze i suficie. Po ich usunięciu wybiera się wypełniającą ściankę wełnę mineralną, na końcu rozbiera metalowy stelaż. Materiałów raczej nie da się wykorzystać powtórnie. Poradnik Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek! Usunięcie ścianki szkieletowej (fot. z lewej) jest dość proste, powstałe uszkodzenia i bałagan są dużo mniejsze (fot. z prawej), niż przy rozbiórce przegrody murowanej. Trzeba pamiętać, że pomieszczenia, które powstaną po zmianie układu wnętrz, muszą spełniać wymogi wskazane w warunkach technicznych. Czyli np. w kuchni należy zapewnić wentylację, instalacji gazowych nie wolno prowadzić przez pomieszczenia mieszkalne, stosunek powierzchni okien do powierzchni podłogi we wnętrzach przeznaczonych na stały pobyt ludzi ma wynosić przynajmniej 1:8... Jakie korzyści daje serwis elektronarzędzi Festool? Serwis Festool to nie tylko możliwość naprawy narzędzi w okresie gwarancji. To opieka serwisowa w całym okresie ich użytkowania oraz szybki dostęp do pomocy technicznej i porad. Najwięcej korzyści daje przy tym zarejestrowanie kupionych narzędzi Festool. Podciąg zamiast ściany nośnej Jak już napisaliśmy, wyburzenie ściany nośnej wymaga dopełnienia określonych formalności: konsultacji z konstruktorem, przygotowania projektu budowlanego, zgłoszenia przebudowy w urzędzie. Usunięty fragment zastępuje podciąg, który przejmuje obciążenia wcześniej przenoszone przez mur. Roboty rozpoczyna wycięcie w ścianie otworów (gniazd) na betonowe poduszki, na których zostanie oparty podciąg. To rozwiązanie stosowane przy standardowych obciążeniach, przy większych podciąg opiera się na filarach. W opisywanym budynku zrealizowano oba warianty - w jednej ścianie podciąg opiera się na poduszkach z betonu (klasy C16/20), w innej na filarach z żelbetu. Szerokość takich otwarć zwykle nie przekracza 5 m, przy większych rozpiętościach trzeba stosować tzw. blachownice, czyli stalowe belki spawane na konkretne zamówienie. Belki stalowe w podciągach projektuje się podwójnie, żeby dało się wykonać bruzdę i osadzić belkę/belki najpierw z jednej strony ściany, a po związaniu betonu z drugiej. Bruzda powinna być minimalnie dłuższa i wyższa od belki, jej głębokość ma być o 2 cm większa od szerokości profilu ze stali, ale nie może przekraczać połowy grubości muru. Przestrzeń między kształtownikiem i murem uzupełnia się drobnoziarnistym betonem C16/20. Do rozbiórki ściany zabieramy się po kilku dniach od wykonania podciągu, po związaniu betonu. Stalowe belki obudowuje się płytami gipsowo-kartonowymi, albo obciąga siatką tynkarską i tynkuje, jak uczyniono w tym przypadku. Zdarza się też zostawianie ich bez wykończenia, stanowią wtedy charakterystyczny element wystroju wnętrza. Znaczna część ściany działowej z pełnej cegły zostanie rozebrana. Betonowe poduszki pod podciąg są już przygotowane. Podciąg gotowy, ściana wyburzona - pokoje zostały połączone. W domach remontowanych raczej nie stosuje się podciągów z żelbetu. Te mogą osiągać większe rozpiętości (do 8 m), ale stwarzają problemy wykonawcze - beton długo wiąże, w tym czasie trzeba tymczasowo podeprzeć strop, zresztą wprowadzenie mieszanki betonowej do szalunku zrobionego pod istniejącym stropem jest mocno utrudnione. Podciąg widziany z dołu przed wykończeniem. Dwie stalowe belki obleczono siatką tynkarską. To samo miejsce po zakończeniu prac. Otwory drzwiowe - usuwamy stare i wycinamy nowe Zmiana układu wnętrz oznacza konieczność zamurowania niektórych otworów drzwiowych i przebicia nowych w innych miejscach. Do zamurowywania drzwi wykorzystuje się przeważnie pełną cegłę i beton komórkowy. Z tym drugim materiałem sprawa jest prostsza: stosowanie dużych elementów skraca prace, poza tym gazobeton łatwo się docina, więc bloczki można dokładnie dopasować do otworu. Nowy fragment ściany warto połączyć ze starym murem prętami zbrojeniowymi. W tym celu wierci się w nim otwory, w które po wypełnieniu ich zaprawą murarską wstawia się pręty, trafiające w spoinę poziomą w nowej ścianie. W przypadku zaślepiania otworu w ścianie z cegły tym samym materiałem, wykuwa się co drugi bloczek z istniejącego muru i w ten sposób przewiązuje starą i nową część. Procedura wycinania nowych drzwi wygląda różnie, w zależności od tego, czy przebijamy się przez ścianę działową czy nośną. Przy działowej niepotrzebne są formalności, można wstawić belkę nadprożową, ale wystarczające będzie wzmocnienie muru nad otworem stalowymi prętami. W przypadku przejścia przez ścianę nośną niezbędne są zgłoszenie i nadproże, zaprojektowane przez konstruktora. Stary otwór drzwiowy zamurowany bloczkami z betonu komórkowego. I nowe wejście do tego samego pomieszczenia, nadproże nad drzwiami ze stalowego dwuteownika. Nadproże w ścianie nośnej przygotowuje się podobnie jak dłuższy podciąg. Czyli najpierw trzeba zrobić betonowe poduszki, potem wykuć bruzdę, która ma być z każdej strony o kilkanaście cm szersza od planowanych drzwi. Na poduszkach opiera się stalową belkę lub belki (w zależności od grubości ściany i przenoszonych obciążeń), a puste przestrzenie wypełnia zaprawą. Otwór wycina się, gdy beton, w którym obsadzono belkę, zwiąże. Powinien być z każdej strony o 2-3 cm większy od wymiarów zewnętrznych ościeżnicy. Po wyznaczeniu jego zarysu, szlifierką kątową nacina się mur i począwszy od góry wybiera/wykuwa kolejne warstwy cegieł. Nacięcie ma ograniczyć obluzowywanie się cegieł nieprzeznaczonych do usunięcia. W ścianach z gazobetonu otwór na drzwi, po wyciągnięciu górnej warstwy bloczków, można wyciąć piłą. W opisywanym domu stare otwory drzwiowe zabudowano bloczkami z betonu komórkowego. Nad nowymi dano stalowe dwuteowniki. Zmianę wprowadzono również w konstrukcyjnej ścianie zewnętrznej - miejsce wąskich drzwi i małego okna zajęły drzwi dwuskrzydłowe z doświetlem. Nie było jednak potrzeby robienia nadproża, bo nowa stolarka (o takiej samej szerokości, jak wcześniejsza) zmieściła się pod starym. Wystarczyło rozebranie fragmentu ściany poniżej starego okna. Zmiana w ścianie zewnętrznej: wąskie drzwi i okno wychodzące na ogródek... ...zastąpiły dwuskrzydłowe drzwi z doświetlem. Tak to wyglądało w czasie robót... ...tak po ich zakończeniu. Szerokość stolarki nie zmieniła się, więc nie było potrzeby przerabiania nadproża. Nowe ścianki działowe w remontowanym domu W tym domu nowe przegrody wykonano jako lekkie ścianki szkieletowe. Metalowe profile przymocowano do podłogi, ścian i stropów. Obudowano płytami gipsowo-kartonowymi i wypełniono wełną mineralną. W łazience dano zielone płyty o zwiększonej odporności na wilgoć. Wewnątrz ścianek znalazło się miejsce na peszle z instalacją elektryczną. Przegrody tego rodzaju wznosi się szybko, nie ma prac mokrych, a roboty wykończeniowe można prowadzić zaraz po ich postawieniu. Nie ma potrzeby skuwania tynku w miejscach połączenia ścianki szkieletowej ze starym murem, ani konieczności usuwania wszystkich warstw podłogi aż do stropu (choć tak byłoby najlepiej). Ścianę, tak jak w tym przypadku, można ustawić na parkiecie, powinno się tylko pamiętać o podklejeniu profili mocowanych do przegród taśmą akustyczną. Usunięcie posadzki na szerokość nieco większą od grubości ściany i przytwierdzenie jej do stropu jest korzystniejsze ze względu na lepszą dźwiękochronność takiego rozwiązania. Należy też pamiętać o zostawieniu 1 cm luzu pod sufitem (żeby płyty nie pękały w wyniku ugięcia stropu). W szkieletowych ściankach działowych ukryto przewody instalacji elektrycznej. Tekst i zdjęcia Janusz Werner Recommended Posts Udostępnij #1 Witam, nie wiem czy w dobrym miejscu umieszczam tego posta, ale chodzi mi o mojej małej działce,na której chcę wybudować nowy dom, stoi już stary domek , który najpierw trzeba zburzyć, są już przyłącza. Można to zrobić w dwóch opcjach:1. Legalnie. Dom stoi na granicy , więc wg prawa muszę mieć pozwolenie na rozbiórkę, ale to wiąże się z dodatkowymi kosztami. 1200zł dla architekta za plan rozbiórki, dodatkowe formalności Panie urzędniczki doradziły mi, że i tak lepiej na takim rozwiązaniu wyjdę, bo gdybym sam go rozebrał po cichu, a potem tylko zgłosił (jak doradził mi inny życzliwy urzędnik) to musiałbym odłączyć przyłącze prądu a potem od nowa zakładać je jeszcze raz na budowę, a tak to zrobię tylko "przełączę" przyłącza i mogę korzystać z niego podczas budowy i zaoszczędziłbym trochę Po cichu. Doradził mi to inny urzędnik, byleby tylko sąsiedzi nic nie powiedzieli( porozmawiałem z sąsiadami nikt nic nie miał przeciwko rozbiórce). Dom jest stary, mały i w większej cześci bez fundamentów więc może by to przeszło. Zaoszczędziłbym kasę i trochę czasu ale co z tym prądem. No i obawiam się trochę konsekwencji myślicie co powinienem zrobić. Jak to w końcu jest z tymi przyłączami??? Edytowano 27 września 2010 przez misiao (zobacz historię edycji) Link to postu Udostępnij #2 w końcu pytasz się o rozbiórkę czy przyłącza?jak rozbiórka nieformalnie, to formalnie możesz pójść garować na dwa lata (art. 90 PB + 1 pkt 1 gdzie rozbiórka=roboty budowalne)jeżeli stwarza zagrożenie zawaleniem, a nie rozbierzesz, to również możesz pójść garować na 3 lata, jeżeli uznają, że doprowadziłeś do tego nieświadomie (jak świadomie od 6msc do 8 lat - w zw. z art 163 par1 pkt 2 KK)także zaduś węża w kieszeni i działajpołącz działanie architekta w kwestii rozbiórki z adaptacją nowego projektu, może wyjdzie taniejmam nadzieję, że Cię uspokoiłemco do energii, to teoretycznie, skoro jest już przyłącze i jest realizowana umowa z ZEto tenże ma w nosie co robisz pod warunkiem, że nie ingerujesz w główne przyłącze i licznikkwestia, czy moc przydzielona stykapsa dodatkowe jaja są związane z uzyskaniem WZ na rozbiórkębo literalnie przepisy tego wymagają Link to postu Udostępnij #3 Słuchaj najprościej to będzie jak zrobisz "remont" połączony z rozbudową. Piszę z marszu, ale mój znajomy zrobił tak kilka lat temu swój dom. Rozebrał stary a na jego miejscu postawił nowy. Wykorzystał do tego fundamenty starego domu plus dokoptował kolejne pomieszczenia. Będziesz miał dużo mniej zachodu z papierkami niż rozpoczynanie wszystkiego od nowa!Tu masz info Edytowano 29 września 2010 przez Draagon (zobacz historię edycji) 1 Link to postu Udostępnij #4 A może „załatwić urzędową” decyzję o rozbiórce ze względu na stan techniczny (zagrożenie dla życia)?To taka luźna uwaga, bo nie znam „procedury”. Cytat Słuchaj najprościej to będzie jak zrobisz "remont" połączony z rozbudową. Piszę z marszu, ale mój znajomy zrobił tak kilka lat temu swój dom. Rozebrał stary a na jego miejscu postawił nowy. Wykorzystał do tego fundamenty starego domu plus dokoptował kolejne pomieszczenia. Będziesz miał dużo mniej zachodu z papierkami niż rozpoczynanie wszystkiego od nowa!Tu masz info No, tyle, że może się to zakończyć rozbiórką, grzywna 1 Link to postu Udostępnij #5 Cytat Słuchaj najprościej to będzie jak zrobisz "remont" połączony z rozbudową. Piszę z marszu, ale mój znajomy zrobił tak kilka lat temu swój dom. Rozebrał stary a na jego miejscu postawił nowy. Wykorzystał do tego fundamenty starego domu plus dokoptował kolejne pomieszczenia. Będziesz miał dużo mniej zachodu z papierkami niż rozpoczynanie wszystkiego od nowa!Tu masz info baaardzo pomocne, bardzolepiej nie pisz maszerując, bo to Ci nie wychodzia wsadzasz na minę Cytat WT ....remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym; jeżeli to, co Autor zamierza zrobić, mieści się w tym pojęciu to powodzeniasprawa jest prosta za dokonanie rozbiórki obiektu bez zachowania przwidzianego prawem trybu grozi kara grzywny, ograniczenia wolności lb pozbawienia wolności do lat dwócha tryb mówi, że albo pozwolenie na rozbiórkę, albo dokonanie zgłoszenia, albo przeprowadzenie ekspertyzy technicznej stwierdzającej bezpośrednie zagorżenie dla życia lub zdrowiabez tego ostatniego nie powstanie "urzędowa decyzja" PINB-u Link to postu Udostępnij #6 Cytat Witam, nie wiem czy w dobrym miejscu umieszczam tego posta, ale chodzi mi o mojej małej działce,na której chcę wybudować nowy dom, stoi już stary domek , który najpierw trzeba zburzyć, są już przyłącza. Można to zrobić w dwóch opcjach:1. Legalnie. Dom stoi na granicy , więc wg prawa muszę mieć pozwolenie na rozbiórkę, ale to wiąże się z dodatkowymi kosztami. 1200zł dla architekta za plan rozbiórki, dodatkowe formalności Panie urzędniczki doradziły mi, że i tak lepiej na takim rozwiązaniu wyjdę, bo gdybym sam go rozebrał po cichu, a potem tylko zgłosił (jak doradził mi inny życzliwy urzędnik) to musiałbym odłączyć przyłącze prądu a potem od nowa zakładać je jeszcze raz na budowę, a tak to zrobię tylko "przełączę" przyłącza i mogę korzystać z niego podczas budowy i zaoszczędziłbym trochę Po cichu. Doradził mi to inny urzędnik, byleby tylko sąsiedzi nic nie powiedzieli( porozmawiałem z sąsiadami nikt nic nie miał przeciwko rozbiórce). Dom jest stary, mały i w większej cześci bez fundamentów więc może by to przeszło. Zaoszczędziłbym kasę i trochę czasu ale co z tym prądem. No i obawiam się trochę konsekwencji myślicie co powinienem zrobić. Jak to w końcu jest z tymi przyłączami??? Nic 'po cichu' bym nie robił.. nie warto ..Mój dom stoi w miejscu starej chałupy (1890).W granicy , i z zachowaniem istniejącej linii rozbiórki załatwiłem jednym kwitem z projektem ,że projekt indywidualny....a prąd ? Wypociłem ze dwa pisma o złym stanie techn...o możliwym zagrożeniu ...że we własnym zakresie wynajmę uprawnionych... Na koszty likwidacji przyłącza się połaszczyli , a ja tylko na to czekałem ...Przyłącze "przeniesione"( na mój koszt ) 'na czas rozbiórki' , z licznikiem , plombami itd..Legalnie .Płaciłem z uśmiechem bo ...Całą budowę zrobiłem na "normalnym" prądzie - nie budowlanej prowizorce a to są prawdziwe koszta... Link to postu Udostępnij #7 Pozostałe zagadnienia wyjaśnił r-32R-32 - mam do ciebie dodatkowe pytanie - czy zarys fundamentów twojej starej chałupy był gdzieś ujęty w jakiejkolwiek ewidencji /papierkomanii ?Bajbaga dzięki za to info. Dom o którym pisałem powstał 17 lat temu. A szczera prawda jest taka, że "żyj dobrze z sąsiadem". Gdyby nie sprzeciw sąsiadów myślę, że ten budynek by przeszedł.. Edytowano 30 września 2010 przez Draagon (zobacz historię edycji) Link to postu Udostępnij #8 Cytat Pozostałe zagadnienia wyjaśnił r-32R-32 - mam do ciebie dodatkowe pytanie - czy zarys fundamentów twojej starej chałupy był gdzieś ujęty w jakiejkolwiek ewidencji /papierkomanii ?... Witaj Był zarys budynku , raczej obiektów . Do chałupy 'przyklejona' była "lauba" ( wiatrołap może fachowo ) jeszcze jakieś chlewiki czy kurniki.. Prawie jak Alhambra To był zamieszkały "dom" z mediami ,numerem itd. tyle ,że w stanie... ...do kapitalnego remontu lub rozbiórki .Ogólnie tylko rzut na mapie jak bierze z archiwum geodeta do wyk. planu zagospod. działki. Link to postu Utwórz konto lub zaloguj się, aby skomentować Musisz być użytkownikiem, aby dodać komentarz Gdy decydujemy się na kupno starego domu, zwykle myślimy o jego przebudowie oraz dopasowaniu do naszych potrzeb i wyobrażeń. Tymczasem często lepiej jest go wyburzyć i zbudować nowy - dokładnie taki, jaki jest nam potrzebny. Właścicielem domu można zostać na różne sposoby. Najprościej jest wznieść nowy budynek, można też kupić gotowy od dewelopera lub wejść w posiadanie domu, który poprzednio należał do kogoś innego. Powodów, dla których decydujemy się na to trzecie rozwiązanie może być wiele. Wymieńmy te najważniejsze. - Pewność co do otoczenia, w którym będziemy mieszkać. Stary dom stoi w konkretnym, zazwyczaj dawno zagospodarowanym miejscu, które ma duże szanse nie ulec gwałtownej zmianie. Możemy przyjrzeć się sąsiadom, sprawdzić jakość usług, komunikacji, oświaty. Z reguły znajduje się bliżej centrum miasta niż niezabudowana działka, na której dopiero można coś postawić. - Urządzona działka. Wraz z domem mamy szansę stać się właścicielami zadrzewionego ogrodu, a nie pustego pola, z jakim przeważnie będziemy mieli do czynienia w przypadku budowy domu od podstaw. Plusem są zazwyczaj również doprowadzone media - gaz, prąd, woda, linia telefoniczna. - Skrócenie czasu oczekiwania. Dom już stoi, możemy więc objąć go w posiadanie prawie natychmiast. Na nowy musielibyśmy poczekać. - Możliwość "dotknięcia" wnętrza domu. Dzięki temu, że istnieje, a często jest zagospodarowany i wykończony, możemy od razu sprawdzić, czy układ i wielkość pomieszczeń, ich nasłonecznienie, odgłosy z zewnątrz odpowiadają naszym oczekiwaniom. Nawet jeśli nie do końca - łatwiej sobie wyobrazić wszelkie oko uroczy, ale... Często dokonując już niewielkich przeróbek, uda się jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki zmienić banalną lub zaniedbaną bryłę w interesującą formę. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Czasem zdarza się, iż żadne z zaplanowanych działań adaptacyjnych nie wchodzi w grę i konieczna staje się rozbiórka całości lub części budynku. No właśnie, co powinniśmy wiedzieć, żeby świadomie podjąć decyzję o dalszych losach domu? Otoczenie, działkę, czyli lokalizację ocenimy zwykle bez problemów, często intuicyjnie. Inaczej rzecz się ma z samym budynkiem. Aby być pewnym właściwej oceny, najlepiej zamówić specjalistyczne opinie o stanie budynku: n konstrukcyjno-budowlaną, w tym o stanie zawilgocenia ścian i stropów; n o instalacjach (wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, wentylacyjnej i przewodów kominowych). Oczywiście przed poznaniem tych opinii sami również możemy na wiele spraw zwrócić uwagę. Oceniamy stan konstrukcji - Popatrzmy na ściany nośne (z reguły grubsze od pozostałych - mające od 25 aż do 60 cm): występujące na nich pęknięcia czy głębokie rysy świadczą o ruchach fundamentów spowodowanych na przykład nierównym osiadaniem budynku. W takiej sytuacji decydująca będzie opinia konstruktora. Jest szansa, że rysy powstały dawno, osiadanie zakończyło się i dom jest stabilny. - Przyjrzyjmy się podłogom: jeśli mocno się uginają, może to oznaczać, że strop pod nimi również. Trzeba to koniecznie sprawdzić. Stopień ugięcia podłogi w domowy sposób najłatwiej zbadać, rozciągając sznurek między ścianami, tuż nad posadzką. - Spójrzmy w górę: jeśli konstrukcja dachu (więźba) wygląda na zniszczoną, ma sporo podłużnych pęknięć, nadłamań, elementów spróchniałych, nie wróży to dobrze. Oceniamy stopień zawilgocenia - Popatrzmy na otoczenie: jeśli niedaleko domu płynie rzeczka, rosną olszyny, teren wokół wznosi się wyżej, a okoliczne domy mają wysokie partery, możemy uznać, że poziom wód gruntowych na działce jest wysoki, czyli innymi słowy - gleba jest bardzo wilgotna. A wilgoć wnika w fundamenty, ściany, piwnice. Można ją zatrzymać, odpowiednio izolując budynek. Sprawdźmy, czy to zrobiono. - Spójrzmy na cokół (dolną część ściany, często wykonaną z innego niż wyższa partia materiału): odpadający tynk, wykwity na murze, zapach stęchlizny w piwnicy - to pierwsze sygnały świadczące o wilgoci podciąganej z gruntu. - Przyjrzyjmy się murom: grzyby na ścianach są skutkiem ich trwałego zawilgocenia. Jeśli podejrzewamy, że dom jest zagrzybiony, powinniśmy skorzystać z opinii mykologa. Jeżeli widać ślady wilgoci w wyższych częściach murów, świadczy to o zaciekaniu wody deszczowej - bądź poprzez zatkane lub nieszczelne rury i rynny bądź, co niestety często się zdarza, przez nieszczelny dach (stare pokrycie, brak warstwy izolującej) lub przez taras nad parterem. - Przejdźmy się po tarasach: są one wyjątkowo trudnym do prawidłowego zaizolowania elementem budynku. Dostępne obecnie materiały pozwalają na uzyskanie całkowitej szczelności, ale kupując stary dom z dużym tarasem, powinniśmy zachować ostrożność i bezwzględnie poradzić się fachowca. Oceniamy działalność owadów Drewniana więźba jest często siedliskiem owadów. Charakterystyczne małe dziurki pokrywające powierzchnię belek lub krokwi, z wysypującą się ze środka mączką, świadczą o porażeniu konstrukcji przez owady. Jeśli zniszczenia elementów obejmują powyżej 40% ich przekroju poprzecznego - więźbę trzeba wymienić na nową. Pół biedy, jeśli i tak zakładaliśmy demontaż oraz zmianę dachu, ale jeśli nie? Oceniamy jakość gruntu oraz rozwiązań technicznych i materiałowych Trzeba się dowiedzieć, czy grunt oraz konstrukcja budynku wytrzymają wszystkie zamierzone zmiany. Fundamenty projektowane dla parterowej willi rzadko kiedy zniosą dodatkowe obciążenie jeszcze jedną kondygnacją, a dach kryty lekką blachą - wymarzone dachówki ceramiczne. Oczywiście istnieją możliwości takiego dobrania materiałów i przyszłego układu budynku, aby "niemożliwe stało się możliwym" - dom można rozbudować w technologii lekkiego szkieletu, a pokrycie zamienić na lżejsze, choć równie atrakcyjne. trzeba to jednak zawczasu zaplanować. Uwaga! Oceniając stan budynku, nie sugerujmy się tym, że jest świeżo otynkowany i odmalowany. W ten sposób można przecież podrasować wygląd nawet zupełnie nienadającego się do zamieszkania domu, bez ponoszenia dużych nakładów nie od parady Plan zagospodarowania W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub, jeśli takiego dokumentu gmina nie ma, w warunkach zabudowy określonych na nasz wniosek dla konkretnej działki) znajdziemy wszelkie warunki, jakie muszą spełniać dom i działka - również po rozbudowie. Warto uważnie zapoznać się z tym dokumentem, bo może się okazać, że przepisy narzucają nieprzekraczalną wysokość zabudowy lub kąt nachylenia dachu, albo maksymalną powierzchnię działki, jaką możemy zabudować. Czasem ogranicza to znacznie możliwości zmian. Jeśli nadbudowa nie wchodzi w grę (zbyt wysoki budynek), podniesienie dachu również (kąt nachylenia dachu nieprawidłowy), a i z dobudowy nic nie będzie (nie pozwoli na to nieprzekraczalna linia zabudowy), należy rozważyć rozbiórkę i wznieść dostosowany do wymagań budynek. Projektując dom od nowa, znacznie łatwiej jest uwzględnić wszelkie urzędowe wymagania. Uroda otoczenia może być wadą Jeśli upatrzony dom znajduje się w strefie chronionego krajobrazu (względy przyrodnicze bądź historyczne), zakazy lub nakazy mogą dotyczyć szczegółowych rozwiązań architektonicznych (np. konieczność stosowania określonych materiałów wykończeniowych lub detalu nawiązującego do dawnego stylu budowania w danym rejonie kraju, albo zakaz zabudowy fragmentu terenu ze względu na przebieg cieku wodnego). Zasady Prawa budowlanego Ograniczenia na inwestorów nakłada również ustawa Prawo budowlane wraz z podstawowym rozporządzeniem, czyli "Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie". Sprawdźmy, czy kształt i wymiary działki pozwalają na swobodne powiększanie czy modyfikowanie bryły - ważne są tu odległości od granic działki (generalnie to 4 m od granicy dla ściany z otworami, ale są wyjątki w postaci rozbudowy aż do granicy działki, lub w odległości identycznej jak u sąsiada - symetria odległości), od ścian sąsiednich budynków (8 m albo więcej z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe), elementów instalacji podziemnych (studnie, szamba, gazociągi), śmietników (3 m od budynku). Granic działki nie zmienimy, ale przeniesienie śmietnika czy przełożenie podziemnych sieci czasem jest możliwe, choć kosztowne. może to być jednak jedyna szansa na udaną rozbudowę. Ważna jest też informacja o orientacji budynku, co pozwoli nam planować ewentualną rozbudowę, tak by nowa część nie odcięła ogrodu od promieni słonecznych, a także - nie zacieniała sąsiednich domów na przebudowę Niezależnie od oceny stanu technicznego, trzeba dokładnie przeanalizować swoje potrzeby i zastanowić się, w jaki sposób można do nich przystosować dom. Poniżej podajemy najczęściej spotykane modyfikacje istniejących domów. Pamiętajmy tylko, że większość zmian w bryle w radykalny sposób zmienia wygląd budynku. Warto więc dołożyć starań, by zmiany były dla niego korzystne. Nadbudowa, czyli wzniesienie piętra nad całym domem lub jego niższą częścią. pozwala na uzyskanie dodatkowej powierzchni mieszkalnej lub nawet całkiem niezależnego lokalu. Taka rozbudowa przyczyni się też do tego, że skończą się kłopoty ze słabo ocieplonym, często cieknącym dachem - nowe rozwiązanie zapewniające odpowiednią grubość ocieplenia zminimalizuje straty ciepła i zmniejszy rachunki za ogrzewanie. Podniesienie dachu, czyli podwyższenie ścianek poddasza, zmiana kąta nachylenia połaci oraz wstawienie okien połaciowych lub lukarn. Zyskujemy w ten sposób dodatkową pełnowartościową przestrzeń mieszkalną na poddaszu. Konstrukcję dachu można częściowo zostawić widoczną, stosując kolorystykę podkreślającą naturalne piękno drewnianej więźby. Tego typu zmiany dotyczą często garaży przy piętrowych budynkach - niewielkim kosztem zyskuje się dużą powierzchnię dostępną z drugiego poziomu budynku, a podniesienie dachu nad garażem nadaje bryle bardziej zwarty kształt. Dobudowa, czyli dostawienie do budynku nowej bryły. Dom powiększa się o pokój, garaż, klatkę schodową. Takie rozwiązanie, poza stworzeniem dodatkowej przestrzeni użytkowej, sprawia że budynek optycznie "przysiada", szersza podstawa daje wrażenie solidniejszego związania z gruntem. Jest to cenne w przypadku domów o pierwotnie zaburzonych proporcjach, na przykład zbyt wysokich. Po rozbudowie musi zostać zachowany warunek 3- lub 4-metrowej odległości budynku od granicy działki. Zabudowa tarasu, czyli zmiana otwartego tarasu w ogród zimowy. Współczesne technologie oferują gotowe systemy zabudowy tarasów. Ogrody zimowe, prócz atrakcyjnej przestrzeni, dodają również bryle budynku nowego, nowoczesnego wyrazu. Zmiana wnętrza, czyli przebudowa niektórych elementów domu bez naruszenia bryły. Takie rozwiązania wymusza zwykle inna niż dotychczas sytuacja życiowa rodziny. Pamiętajmy jednak, że nie każdą ścianę da się usunąć, a wszelkie przeróbki może też utrudnić położenie domowych instalacji. Zmiana skóry, czyli docieplenie. Wybudowany kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu dom nie spełnia na pewno wymagań cieplnych stawianych dzisiaj budynkom. Mówiąc wprost, przyczyną wysokich rachunków za ogrzewanie są straty ciepła przez ściany, dach, nieszczelne okna, piwnicę i starą instalację grzewczą. Decyzje o dociepleniu i modernizacji ogrzewania zapadają coraz częściej, zwłaszcza, że część wydatków na ten cel można odzyskać, korzystając ze specjalnych kredytów dofinansowywanych przez państwo. Ocieplanie domu to dobra okazja do zmiany sposobu jego wykończenia. Słowem, przy okazji całość zyskuje nowe, często ciekawsze się... - czyli co łatwo, a co trudno zmienić Konsultując się przed podjęciem decyzji z wieloma osobami, często słyszymy zdanie - "co tam, najwyżej się przerobi!" Uważajmy na takie, lekko rzucone stwierdzenia. Choć wiele da się przebudować, to jednak nie wszystko. Mówiliśmy już o nośności fundamentów i stropów, czyli o ograniczonych możliwościach przeniesienia dodatkowych obciążeń. Pułapką, w którą wpada wiele osób samodzielnie wprowadzających zmiany, jest łańcuszek nieszczęść - gdy mała z pozoru zmiana pociąga za sobą kolejne i kolejne, wymagające kolejnych uciążliwych prac. Gdyby je przewidzieć zawczasu, najprawdopodobniej wszystko dałoby się zaplanować i przeprowadzić zupełnie inaczej. Dobrym przykładem jest rozbiórka części pełnej ściany i zastąpienie jej płaszczyzną półprzezroczystą z luksferów. Nic wielkiego, ale Okazuje się nagle, że do starej ściany przymocowany był grzejnik, więc teraz trzeba go wymienić na model mocowany do podłogi. W ścianie tkwiło z kolei jedno małe gniazdko elektryczne, a po wyburzeniu zostały nam leżące na ziemi kable elektryczne. Moduł szklanych pustaków zmniejszył zaś otwór drzwiowy, więc trzeba je wymienić lub przenieść otwór, wykuwając kolejną ścianę... a koszty rosną i rosną. Bądźmy mądrzy zawczasu i zasięgnijmy porady u fachowców. Współpraca z architektem w początkowej fazie całego zamierzenia pozwoli szybko odpowiedzieć na pytanie, czy od strony funkcjonalnej konkretny dom da się tak przeprojektować, żeby odpowiadał naszym potrzebom. Określi również kształt i wyraz architektoniczny budynku, pozwoli zastanowić się nad materiałami, zastosowaniem nowoczesnych rozwiązań technicznych. Dżentelmeni co prawda o pieniądzach mówić nie powinni, ale inwestorzy wręcz przeciwnie. Sporządzenie choćby ogólnego kosztorysu uzmysłowi nam, z czym przyjdzie się zmierzyć, pozwoli na zdobycie informacji o szansach na uzyskanie kredytu. Czasem pokaże, że nasze obawy były zbyt duże, bądź że nie przewidzieliśmy jednak sporej części wydatków. Ostatnią, ale nie mniej ważną, stroną przedsięwzięcia jest organizacja całej inwestycji. Musimy dokładnie rozważyć, ile czasu może potrwać przebudowa i czy da się mieszkać w domu podczas prac remontowych; a jeśli nie, to gdzie będzie nasze puzzle Jeśli wszystko przeanalizujemy, sporządzimy czarną listę (uwarunkowań, obostrzeń, zakazów, wad technicznych koniecznych do usunięcia), wówczas świadomie możemy podjąć decyzję, czy przebudowa, która jest możliwa do wykonania w zastanych warunkach, spełnia nasze oczekiwania. Jeśli tak - przystąpmy do zmian. jeśli nie - cóż, trzeba pomyśleć o rozbiórce i stworzeniu domu całkowicie od podstaw, ale w stu procentach odpowiadającego naszym wymaganiom. W następnych krokach powinien pomóc architekt. To on określi zakres przyszłej przebudowy. Dowiemy się, czy wielkość zmian wymagać będzie pozwolenia na budowę (lub rozbiórkę, a potem na budowę), czy też wystarczy samo zgłoszenie robót budowlanych do wydziału architektury w odpowiednim urzędzie gminy. W przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę (duży zakres zmian - w bryle budynku lub elementach konstrukcyjnych) trzeba będzie zdobyć najpierw wypis z planu miejscowego lub wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (podobnie jak przy budowie nowego domu). Dla niewielkich przeróbek, bez naruszania konstrukcji, wystarczy samo zgłoszenie robót, z dokładnym opisem ich zakresu, rysunkami i wszelkimi niezbędnymi informacjami. Po uzyskaniu pozwolenia lub odczekaniu określonego w przepisach czasu, nie pozostaje nam nic innego jak przystąpić do działania i dołożyć ostatni kawałek do naszych budowlanych puzzli. Czyli: przebudowując lub budując od podstaw, stać się właścicielem wymarzonego prawny budynku Jeżeli zdecydowaliśmy się na kupno starego domu i zamierzamy go przebudować, sprawdźmy dokładnie u właścicieli, czy stan obecny ukształtował się zgodnie z prawem. Może się bowiem zdarzyć, że gdy złożymy do urzędu gminy projekt przebudowy, okaże się, że to, co istnieje, jest samowolą budowlaną - i nie musi tu chodzić o wykonanie całego budynku bez pozwolenia, ale jedynie na przykład o dobudowę lub zmianę jakichś jego fragmentów. Może nam wtedy grozić kara w postaci opłaty legalizacyjnej, która obecnie dla budynków jednorodzinnych wynosi 50 000 zł! To zwykle bardzo przykra zapadnie decyzja o rozbiórce O zamierzeniach trzeba poinformować właściwy urząd (wydział architektury w urzędzie gminy). Zgodnie z art. 31 Prawa budowlanego należy to zrobić w formie: - zgłoszenia zamiaru rozbiórki (określając rodzaj, zakres i sposób wykonywania tych robót) - dla budynków niewpisanych do rejestru ochrony zabytków, o wysokości poniżej 8 m, jeśli stoją w odległości od granicy działki nie mniejszej niż połowa ich wysokości; - wniosku o pozwolenie na rozbiórkę - dla obiektów będących pod ochroną konserwatorską lub wyższych niż 8 m. Urząd po przeanalizowaniu zgłoszenia zamiaru rozbiórki może czasem nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, zwłaszcza jeśli rozbiórka może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska. Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę składa się z podobnych elementów co przy pozwoleniu na budowę - niezbędne będzie zaangażowanie architekta lub konstruktora do sporządzenia takiego się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład> Na rynku wtórnym jest sporo domów, których ceny nieraz wydają się bardziej przystępne niż w przypadku zakupu budynku od dewelopera albo budowy we własnym zakresie. Należy jednak wziąć pod uwagę, że kupno domu z drugiej ręki nieraz wiąże się z dodatkowymi kosztami, które mogą nie być oczywiste na pierwszy rzut oka. Dlatego trzeba rozważyć, jakie domy w ogóle bierzemy pod uwagę, uwzględniając możliwości finansowe i czasowe. Oczywiście wiele też zależy od konkretnego przypadku. Należy więc każdy interesujący nas dom dokładnie sprawdzić, by uniknąć problemów albo chociaż je zminimalizować. Warto, a nawet trzeba skorzystać z pomocy fachowca znającego się na budownictwie. Przy tym zawsze jest pewne ryzyko, że mimo starannych oględzin nie unikniemy niespodzianek. Niektóre problemy techniczne mogą wyjść na jaw dopiero na etapie remontu czy przebudowy. Wówczas nabywca może skorzystać z rękojmi, o której mowa bardziej szczegółowo w dalszej części artykułu. Domy na sprzedaż 1. Ocena możliwości Na początek dobrze jest się zastanowić nad kilkoma podstawowymi kwestiami dotyczącymi wkładu finansowego i czasowego, na jaki możemy sobie pozwolić. Czy zależy nam na czasie? Czy chcemy się względnie szybko wprowadzić, czy też jesteśmy gotowi czekać kilka lub kilkanaście miesięcy, aż wszystkie niezbędne prace zostaną zakończone? Czy przynajmniej niektóre prace potrafimy wykonać sami albo z pomocą znajomych bądź rodziny? Może to znacznie obniżyć koszty. Ile jesteśmy gotowi zainwestować w remont? Czy w grę wchodzi tylko odświeżenie bądź niewielka modernizacja, czy też liczymy się z koniecznością przerabiania niemal wszystkiego, włącznie ze zrywaniem podłóg i wymianą dachu? W przypadku niektórych starych domów, zwłaszcza przedwojennych i zaniedbanych, koszt remontu może wynieść nawet drugie tyle co koszt ich zakupu. 2. Kilka ogólnych wskazówek Przy ocenie i wyborze domu, który chcielibyśmy kupić, warto zwrócić uwagę na poniższe zagadnienia. Lokalizacja – co jest dla nas bardziej istotne, cisza i spokój czy brak kłopotu z dojazdami? Czy jesteśmy mobilni, czy potrzebujemy mieć wszystko, co najważniejsze (sklepy, punkty usługowe itp.) w zasięgu ręki? Czy zaciszna okolica, która teraz nam się podoba, za kilka lat będzie równie zaciszna, czy też są tam planowane jakieś większe inwestycje? Czy nie ma uciążliwego sąsiedztwa? Informacje o tym, co może powstać w pobliżu działki, można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka nie jest objęta takim planem, sprawdźmy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz decyzję o warunkach zabudowy. Metraż – czy potrzebujemy dużo przestrzeni, czy wystarczy nam niewielki dom? Co z kosztami utrzymania? Czy planujemy powiększenie rodziny? Czy dom nie okaże się za duży w stosunku do potrzeb, gdy dzieci się wyprowadzą? Stan prawny i obciążenia– czy osoba, która sprzedaje dom, faktycznie jest jego właścicielem (powinna być w stanie przedstawić dokument potwierdzający zakup domu lub nabycie go w drodze spadku bądź darowizny)? Czy osoby trzecie nie mają praw do nieruchomości (np. służebność, dożywocie)? (Dowiedz się więcej - "Jak ustrzec się przed kupnem domu z lokatorem?") Czy nie jest ona obciążona finansowo, np. hipoteką przymusową? Informacje takie można znaleźć w księdze wieczystej. Księgę w wersji elektronicznej można przejrzeć za darmo w internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości – trzeba tylko znać jej numer, a sprzedający powinien go udostępnić bez problemu. Dokumenty i formalności– czy działka ma wszystkie niezbędne przyłącza? Czy właściciel zawarł umowy z dostawcami mediów? Czy nie zalega z opłatami na ich rzecz? Czy dysponuje dokumentacją z budowy (w przypadku starych domów może ona być niedostępna)? Czy ma aktualne protokoły przeglądów instalacji? Czy w budynku była zarejestrowana działalność gospodarcza, a jeśli tak, to czy wszystkie zobowiązania z niej wynikające zostały uregulowane? Poprośmy o przedstawienie dokumentów, które potwierdzają powyższe kwestie. Stan techniczny – przed decyzją o zakupie domu warto przeprowadzić audyt techniczny, czyli przegląd stanu domu z pomocą doświadczonego specjalisty. Pomoże to dostrzec ewentualne wady i problemy, których sami moglibyśmy nie zauważyć. Specjalista może też pomóc oszacować koszty ewentualnego remontu. Dowiedz się więcej: "10 rzeczy, które mogą Cię zaskoczyć, jeśli kupisz dom jednorodzinny". 3. Jaki dom najlepiej kupić? Poniżej przedstawiamy krótki przegląd domów spotykanych na rynku wtórnym w Polsce, wraz z ich zaletami i wadami. Decyzja o tym, który typ domu okaże się najlepszy, zależy w znacznym stopniu od sytuacji kupującego i od wymienionych wcześniej kryteriów, jakimi kieruje się przy wyborze (np. dla jednej osoby najważniejsza będzie możliwość szybkiego zamieszkania bez remontu, dla innej niska cena, dla jeszcze innej określony rozkład i metraż). Domy na sprzedaż Domy nowsze w niezłym stanie Ceny takich domów są zwykle stosunkowo wysokie, ale ta opcja jest dogodna dla osób, którym zależy na szybkim wprowadzeniu się. Zdarzają się domy kilku- lub kilkunastoletnie, kompletnie wyposażone, w których można zamieszkać praktycznie od razu i ewentualnie później dostosowywać wystrój do własnych upodobań. Jeśli jednak dom jest wystawiany na sprzedaż po zaledwie kilku latach użytkowania, można się zastanawiać, dlaczego właściciel chce się go już pozbyć. Warto sprawdzić, czy nie wynika to z wad samej nieruchomości, które mogłyby się okazać uciążliwe także dla jej nabywcy. Domy z PRL-u Najczęściej mamy tu do czynienia z tzw. kostką polską. Domy takie charakteryzują się prostą, zwartą bryłą, typowym rozkładem pomieszczeń oraz niezbyt dużym metrażem. Są przy tym dość przystępne cenowo. Z ich jakością i solidnością bywa jednak różnie. Główny zarzut wobec PRL-owskich bloków z wielkiej płyty – że budowano je szybko i byle jak – można też w znacznym stopniu odnieść do kostki polskiej. Jakość takich domów może być gorsza ze względu na ówczesną niską dostępność materiałów budowlanych oraz nieprzestrzeganie standardów technicznych. Z drugiej strony warto mieć na uwadze, że w późniejszych czasach wiele tych domów przebudowano, zmodernizowano i nadano im ciekawszy wygląd. Mogą one być atrakcyjne dla osób, które poszukują domu typowego, niezbyt dużego i w niewygórowanej cenie. Domy przedwojenne Tu zdarzają się nieraz prawdziwe okazje cenowe. Można też trafić na nieruchomości dla koneserów, w jakiś sposób nietypowe, unikatowe, czy też szczególnie atrakcyjnie położone. Kiedyś budowano też z większym rozmachem, dlatego stare domy mają często większe ogrody, większe metraże i wyższe pomieszczenia niż nieruchomości powojenne. Z drugiej strony ocena stanu technicznego takich domów wymaga najwięcej specjalistycznej wiedzy. Łatwo wpaść w pułapkę i narazić się na dodatkowe, nieprzewidziane koszty bądź wręcz na zagrożenie. Dlatego na oględziny starego domu warto się udać w towarzystwie fachowca, który przeprowadzi wspomniany wcześniej audyt techniczny. O ile dom nie był względnie niedawno remontowany, taki zakup jest opcją dla cierpliwych. Może się bowiem okazać, że praktycznie wszystko wymaga wymiany bądź naprawy, zanim budynek będzie gotowy do zamieszkania. Trzeba też brać pod uwagę ewentualność, że remont okaże się nieopłacalny. W niektórych przypadkach, jeśli sama działka jest atrakcyjna, korzystniej wychodzi wyburzenie domu i postawienie nowego. Kupno nowego domu od osoby prywatnej Na rynku wtórnym trafiają się także oferty domów całkiem nowych, sprzedawanych przez osoby prywatne, a nie przez deweloperów. Właściciele sprzedają je, bo potrzebują funduszy na inny cel, nie mogą zamieszkać we wcześniej wybranej lokalizacji z powodów losowych (np. konieczności wyjazdu), albo wystarczyło im pieniędzy na budowę, ale już nie na wykończenie. Tak jak w przypadku domów starszych, konieczne jest tu sprawdzenie przez dobrego specjalistę, czy budynek nie ma wad i czy zostały dopełnione formalności związane z budową. Pewnym utrudnieniem jest fakt, że nowe domy kupowane od osób prywatnych nie są objęte ustawą deweloperską, a zatem kwestia usuwania ewentualnych usterek podlega jedynie przepisom Kodeksu cywilnego. Czasem zdarzają się domy na sprzedaż w stanie surowym. Oznacza to, że postawione są ściany nośne i położony dach. W stanie surowym zamkniętym zamontowane są także okna i drzwi zewnętrzne, a wewnątrz znajdują się ścianki działowe. Taki dom daje duże możliwości, jeśli chodzi o wykończenie, gdyż można zrobić to od podstaw według własnych potrzeb i upodobania. Wymaga jednak dużego wkładu pracy i kosztów. Dlatego na domy w stanie surowym powinny się decydować osoby, które mogą długo poczekać z wprowadzeniem się. Jeśli dom jest sprzedawany w tzw. standardzie deweloperskim, trzeba mieć na uwadze, że to pojęcie to można różnie definiować, gdyż jest jedynie zwyczajowe (prawo go nie reguluje). Zwykle przez stan deweloperski rozumie się to, co obejmuje stan surowy, plus instalacje (grzewcza, wodna i elektryczna), zamontowane drzwi wejściowe, okna z parapetami, otynkowane ściany i wylewka na podłodze. Nie jest to jednak regułą. Sprzedający powinien więc to uściślić, aby było dokładnie wiadomo, jakie prace wykończeniowe (a co za tym idzie, jaki koszt i dodatkowy czas) trzeba wziąć pod uwagę, zanim będzie można się wprowadzić. Jeśli głównym argumentem za zakupem takiego domu jest dla nas cena, musimy się liczyć z tym, że do kwoty zakupu i opłat notarialnych trzeba będzie jeszcze doliczyć niemałą sumę właśnie na wykończenie. Kupno domu w budowie od osoby prywatnej Przed decyzją o zakupie należy sprawdzić, czy budowa odbywa się legalnie i czy wszystkie formalności zostały dopełnione. Dlatego sprzedający powinien okazać dokumentację budowlaną: pozwolenie na budowę, projekt budowlany i dziennik budowy, a także protokoły z odbioru instalacji, jeśli zostały one już wykonane. Dokumenty te pozwalają na ocenę zaawansowania prac budowlanych Trzeba też pamiętać, że jeśli zakup ma być finansowany kredytem, nabywca będzie zobowiązany do dokończenia budowy. W takiej sytuacji należy przedstawić w banku kosztorys dokończenia budowy oraz projekt, a także przepisać pozwolenie na budowę na nowego właściciela. Domy na sprzedaż 4. Rękojmia na dom od osoby prywatnej W przypadku stwierdzenia wad domu już po zakupie, nabywca ma prawo dochodzić od sprzedającego roszczeń z tytułu rękojmi. Rękojmia dotyczy wad ujawnionych w ciągu 5 lat od daty transakcji. Czas ten dotyczy zarówno budynku, jak i jego części składowych (według art. 47 k. c. takich, których nie można oddzielić bez uszkodzenia bądź istotnej zmiany nieruchomości bądź przedmiotu odłączonego). Nie ma przy tym znaczenia, czy sprzedający o tych wadach wiedział. Zwolnienie z odpowiedzialności możliwe jest tylko w przypadku, gdy nabywca był świadomy wady budynku, a mimo to zdecydował się na jego zakup, albo gdy strony w umowie zobowiązały się do ograniczenia bądź wyłączenia rękojmi (jest to jednak dopuszczalne tylko w określonych przypadkach i niezalecane; jeśli sprzedający nalega na taki zapis, może to budzić podejrzenia, że wie o jakiejś wadzie). Rękojmia obejmuje zarówno wady prawne, jak i wady fizyczne. W przypadku nieruchomości wadą prawną może być np. obciążenie na rzecz osoby trzeciej (użytkowanie, służebność) albo fakt, że w momencie sprzedaży nie stanowiła własności sprzedawcy, więc nie miał on prawa do jej zbycia. Wady fizyczne to niezgodność cech sprzedawanej rzeczy z zapewnieniami sprzedającego, brak właściwości, które powinna ona mieć ze względu na przeznaczenie bądź cel oznaczony w umowie, czy też wydanie w niekompletnym stanie. W przypadku budynku mogą to być np. wadliwe instalacje, brak ocieplenia, wykończenie gorszymi materiałami niż deklarowane. Jakie prawa ma kupujący z tytułu rękojmi? Może zażądać od sprzedającego usunięcia wady, o ile jest to wykonalne, albo obniżenia ceny. Jeśli wada jest istotna (na tyle poważna, że uniemożliwia korzystanie z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem), ma prawo zażądać odstąpienia od umowy. Przepisy dotyczące rękojmi przewidują też możliwość wymiany wadliwej rzeczy na inną, jednak w przypadku nieruchomości nie jest to możliwe. Więcej o rękojmi od osoby prywatnej przeczytasz tutaj: "Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego" Znajdź agenta Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z firmą NNV zarządzającą portalem Należy do zespołu redakcyjnego bloga gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego. Powodów do rozbiórki domu może być wiele np. zakup działki i chęć postawienia nowego budynku, zwolnienie miejsca na zaprojektowanie ogrodu lub po prostu likwidacja obiektu, który zagraża innym. Niezależnie od powodów do rozbiórki i tak trzeba wiedzieć, jak się za to zabrać. Prace rozbiórkowe, Zdjęcie: Rozbiórka domu – potrzebne zezwolenia W zależności od rodzaju budynku, jego położenia oraz kilku innych czynników, może się okazać, że wykonanie rozbiórki będzie wymagało otrzymania odpowiedniej decyzji administracyjnej. Bez jakiegokolwiek zezwolenia można rozebrać budynek, którego powierzchnia nie przekracza 25 metrów kwadratowych i jednocześnie nie jest on zabytkiem. Gdy budynek jest nieco większy, jego wysokość nie przekracza 8 metrów, stoi w odpowiedniej odległości od granicy działki oraz nie jest zabytkiem – wtedy wymagane jest jedynie tzw. zgłoszenie. Dokument ten zanosi się do starostwa, a urząd ma 30 dni na wydanie decyzji. Jeżeli budynek nie spełnia norm opisanych powyżej (tj. ma więcej niż 25 metrów, stoi za blisko granicy lub jest za wysoki), wtedy wymagane jest pozwolenie na rozbiórkę. Do urzędu trzeba dostarczyć mnóstwo dokumentów (szkice, pozwolenia właścicieli działek graniczących, opis i zakres robót itp.). Wyjątek – czynnikiem, który wpływa na przyśpieszenie rozpoczęcia prac rozbiórkowych jest fakt, że obiekt stanowi zagrożenie. Rozbiórkę można zacząć praktycznie natychmiast, odkładając prace „papierkowe” na potem. Jakie dokumenty musisz dostarczyć do urzędu w razie potrzeby uzyskania pozwolenia: zgoda właściciela obiektu, szkic usytuowania obiektu, opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa mienia i ludzi, opis zakresu i sposobu przeprowadzenia prac rozbiórkowych, projekt rozbiórki budynku jeśli zażąda jej starosta, pozwolenia, uzgodnienia czy opinie organów związanych z lasami, terenami wodnymi – w zależności od usytuowania działki. Zastanawiacie się, co zrobić z budynkiem wpisanym do rejestru zabytków? W takim przypadku potrzebujemy decyzji skreślającej obiekt z rejestru, wydanej przez generalnego konserwatora zabytków. Jest to możliwe jedynie wtedy, gdy budynek jest w bardzo złym stanie i nie ma możliwości przeprowadzenia nawet gruntownego remontu. Jeśli mamy do czynienia z zabytkiem, który jest jedynie ujęty w gminnej ewidencji, a nie wpisany do rejestru, starosta na własną rękę uzgadnia wyburzenie z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Zezwolenia załatwione, co dalej? Gdy wszystkie sprawy urzędowe mamy już za sobą, czas podjąć decyzję o sposobie rozbiórki – ręczna czy przy użyciu sprzętu. Ręczna rozbiórka sprawdzi się w przypadku małych obiektów (altanek, wiat, komórek, małych domków), po prostu wszędzie tam, gdzie użycie ciężkiego sprzętu jest nieopłacalne. W przypadku dużych budynków, ręczna praca może trwać w nieskończoność i powodować faktyczne zagrożenie dla zdrowia i życia robotników. Rozbiórka przy użyciu sprzętu zda egzamin zwłaszcza przy dużych budynkach, gdzie burzenie ścian, a następnie ładowanie uzyskanego materiału mogłoby się okazać niemożliwe i niebezpieczne przy użyciu samych rąk. Jak zabrać się do rozbiórki? Przede wszystkim dobrze opracować plan – gdy na placu rozbiórki dojdzie do wypadku, odpowiedzialność prawna spoczywa na właścicielu. Jeśli otrzymaliśmy zgodę na rozbiórkę domu stojącego w zabudowie szeregowej, powinniśmy zabezpieczyć także ściany budynków sąsiadujących. Na samym początku ważne jest również zagospodarowanie miejsca do składowania gruzu i innych elementów. Zastanówmy się także, czy będziemy wyburzali dom czy rozbierali go – oba terminy różnią się tym, że w przypadku rozbiórki można zachować niektóre elementy do ponownego wykorzystania. Wyburzenie to zupełna dekonstrukcja obiektu. Przed rozpoczęciem prac odłączmy wszelkie media. Jak przystąpić do robót? Sposób rozbiórki jest zależy od jej rodzaju. Najpierw demontujemy elementy ponad połacią dachu oraz orynnowanie i obróbki blacharskie. Jeśli obawiamy się o wytrzymałość dachu, należy wzmocnić elementy nośne na czas prac. W kolejnym kroku demontujemy połać dachową zaczynając od kalenicy do dołu. Stropodachy po zdjęciu pokrycia rozbieramy do stropów nad ostatnią kondygnacją. W przypadku dachów pokrytych blachą tniemy ją nożycami i zdejmujemy arkuszami – papę tniemy nożem odrywając od poszycia. Dachówki zdejmujemy pojedynczo. Następnie przyjdzie czas na poszycie – odzyskane drewno możemy zachować, zagrzybione wyrzucamy. Jeśli rozbieramy dom ręcznie, nie wolno nam podkopywać ani podcinać ścian – powinniśmy najpierw skuć tynk, później zdejmować cegły/pustaki/bloczki etc. Zaczynamy zawsze od najwyższych kondygnacji, pracując na lekkich rusztowaniach. Usunięcie stropów rozpoczynamy także od skucia tynków i podstemplowania go w okolicach wzmocnień i miejsc o obniżonej wytrzymałości. Zrywamy połacie takie jak panele, parkiety itd., skuwamy wylewkę, zdejmujemy warstwę wyrównawczą, izolację, odsłaniając konstrukcję stropu. Na koniec skuwamy wypełnienie między belkami i wycinamy je przy ścianach. Jeśli mamy do czynienia ze schodami żelbetowymi z konstrukcją płytowo-belkową, usuwany najpierw biegi, potem spoczniki. Płytę górnego biegu schodowego tnie się wzdłuż zbrojenia głównego. W przypadku gdy schody opierają się na belkach spocznikowych, należy zdemontować belkę górnego stropu, dopiero potem rozebrać dolny bieg i spocznik. A co z firmą rozbiórkową? Do rozbiórki czy wyburzania solidnych budynków murowanych używa się dźwigów, koparek, spychaczy czy kuli wyburzeniowej. Nowsze metody stosowane przez specjalistyczne firmy to młoty pneumatyczne lub obracające się nożyce hydrauliczne. Budynki jedno- lub dwukondygnacyjne wyburza się zazwyczaj poprzez podkopanie ich za pomocą koparki hydraulicznej, powodując zawalenie się obiektu w wybranym kierunku. Koszty rozbiórki budynku Wybór odpowiedniej metody powinien być również podyktowany kosztami (ręczną można wykonać samemu, niwelując przy tym koszty) oraz rodzajem materiału, z którego powstał budynek (burzenie ciężkich żelbetonowych ścian to zadanie wyłącznie dla maszyn). Naturalnie cena takiej usługi w głównej mierze zależy od rozbieranej powierzchni (średnio wynosi 50 złotych za metr sześcienny uzyskanego materiału). Wpływ na finalny koszt ma także wywóz materiału (średnio również około 50 zł za metr sześcienny). Koszt rozbiórki standardowego domu o powierzchni około 100 metrów kwadratowych powinien się zamknąć w kwocie 20 tysięcy dom jest w wyjątkowo dobrym stanie, bardzo prawdopodobne, że znajdzie się ktoś chętny, kto podejmie się jego rozbiórki absolutnie za darmo (wyłącznie w zamian za materiały pochodzące z rozbiórki). Na wydatki rozbiórkowe wliczają się: opłaty za rozbiórkę, koszt usunięcia z działki odpadów budowlanych, opłaty za korzystanie ze środowiska i składowanie materiałów budowlanych na wysypisku (kontener). Zobaczcie na własne oczy jak wygląda rozbiórka starego domu ręcznie: A teraz przy wynajęciu specjalistów: Jak zaoszczędzić – recykling i ponowne użycie materiałów Jeżeli nie znajdziemy nikogo chętnego na „darmową rozbiórkę” to musimy rozważyć inny sposób pozwalający na zaoszczędzenie choć części kosztów. Materiały pochodzące z rozbiórki można zagospodarować i wykorzystać do budowy nowego domu. Dzięki temu zabiegowi zaoszczędzimy również na transporcie.

wyburzenie domu i postawienie nowego